Focus sur le parc HLM en France, enjeux et perspectives…
Aujourd’hui, 27 septembre 2022 démarre le 82e congrès HLM à Lyon autour du thème « Réussir ». Les échanges et les débats des trois prochains jours seront orientés vers la crise climatique et de l’inflation. Les difficultés d’approvisionnement énergétique à venir, l’augmentation du prix des énergies et les engagements de neutralité carbone de la France imposent une accélération massive de la rénovation énergétique de nos bâtiments. À quelques jours d’une entrée en discussion parlementaire pour la loi de finances 2023, ce congrès donnera des pistes de réflexion indispensables aux décisions de demain. Alors quels sont les véritables enjeux de la rénovation énergétique du parc HLM en France ? Quel est l’état du parc immobilier de nos bailleurs sociaux ? Quels sont les enjeux pour nos concitoyens ?
Il était une fois le parc immobilier HLM…
Avant de répondre à ces questions, faisons d’abord un petit retour en arrière pour saisir l’origine du parc immobilier HLM français.
Après les ravages de la Seconde Guerre mondiale, la France, ayant un déficit de 4 millions de logements, lance une politique de reconstruction entre 1948 et 1975. On encourage les techniques industrialisées de construction faisant appel au béton et à l’acier responsables de nos jours de 10 % des émissions de GES dans le monde. L’objectif de l’époque est de produire 240 000 logements par an. Cette production est largement amplifiée par le mouvement HLM, habitations à loyers modérés destinées aux personnes et familles aux revenus modestes. Mais cette France d’alors a construit sans aucune considération des performances énergétiques des bâtiments.
À la suite du premier choc pétrolier en 1973, la France prend alors conscience des enjeux importants d’apporter des performances thermiques aux bâtiments pour limiter la consommation de l’énergie. La première réglementation thermique date de 1974. La totalité de ces bâtiments construits en béton à cette époque est facile à rénover, car nous connaissons parfaitement les caractéristiques des matériaux employés sur l’ensemble du territoire. Ces bâtiments qui ont aujourd’hui entre 50 et 70 ans arrivent en plus en bout de cycle. Dans un contexte de flambée du prix de l’énergie et de difficulté d’approvisionnement à venir, ce congrès doit apporter des réponses concrètes pour définir un plan d’amélioration énergétique du parc HLM.
Quel est l’état actuel du parc immobilier HLM ?
Les bailleurs sociaux qu’ils soient privés ou publics jouent le rôle de l’État pour louer et créer des logements sociaux. Le mouvement HLM compte à lui seul 1,8 million de passoires thermiques qui sont menacées d’interdiction de location avec la loi contre le dérèglement climatique. Par exemple, depuis le mois d’août dernier, les bailleurs ne peuvent plus augmenter les loyers des logements possédant une étiquette énergétique G. D’ici à 2025, ces mêmes logements seront interdits à la location. Avec plus de 2 millions de familles en attente de logement social, l’enjeu du renouvellement du parc et de sa rénovation énergétique est donc une priorité.
Quelles sont les difficultés pour rénover le parc HLM ?
La première difficulté est de choisir la performance énergétique cible. Doit-on viser de manière systématique l’étiquette énergétique la plus performante ou doit-on rénover par palier pour atteindre l’objectif de consommation fixé à l’horizon 2050 ? Tout est une question de financement. Plus nous souhaitons atteindre un niveau de performances exemplaires, plus le montant de l’investissement est important. On estime que pour passer un logement d’une étiquette E à une étiquette D, cela coûte en moyenne 30 000 €. Pour le faire passer à une étiquette C, cela coûte 40 000 euros et, pour atteindre l’étiquette B ou A, il en coûtera près de 50 000 € et plus avec des travaux très importants qui ne peuvent pas se faire en site occupé. Nous pouvons citer, par exemple, la rénovation de la résidence HLM Bouvier à Halluin dans le Nord datant de 1960, portée par le bailleur 3F Notre Logis. Le programme comporte trente logements qui passeront d’une étiquette F à B et quarante logements qui rempliront l’objectif d’autoconsommation avec l’apport de panneaux photovoltaïques. Un montant de travaux de 7,4 millions d’euros soit plus de 105 000 € par logement. Il s’agit en réalité de faire des logements neufs à partir de l’enveloppe d’un bâtiment existant. Mais cela entraîne une deuxième difficulté, celle de reloger les locataires avant d’entamer les travaux. On estime que le coût du relogement coûterait en moyenne 70 000 € par logement.
Le contexte géopolitique actuelle et l’inflation sont-ils des freins à l’accélération de la rénovation du parc immobilier HLM ?
Les donneurs d’ordres font face à la résolution d’une équation complexe entre, d’une part, le besoin urgent de rénover le parc pour limiter les consommations d’énergie et, d’autre part, la flambée des coûts de rénovation. J’ai, par exemple, une opération qui vient de démarrer en travaux qui avaient pris trois années de retard lié à des recours administratifs. Entre le début de la crise du COVID et aujourd’hui, le coût global de la rénovation a augmenté de plus de 21 %.
Mais au-delà de ces enjeux du moment, notre regard doit malgré tout se focaliser à plus long terme. Nous vivons certes dans un contexte difficile, mais il nous faut garder la tête froide, car les décisions qui sont prises aujourd’hui en matière de rénovation du parc auront un impact pour les 20 à 30 prochaines années. En effet, nous rénovons un bien immobilier tous les 20 à 30 ans. Si nous prenons de mauvaises décisions aujourd’hui, nous impacterons le monde demain. La seule question est de savoir si l’État et les décideurs sauront trouver les moyens financiers dans la conjoncture actuelle pour arriver à relever ce défi immense.
Guillaume MILLO
Expert en rénovation de bâtiments anciens
Auteur – Chroniqueur radio
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