Immobilier : le krach remplacera-t-il la crise en 2024 ?

La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a publié en février une note de conjoncture sur le marché de l’immobilier.

Quelles sont les conditions du marché pour les ménages français et les perspectives pour l’année 2024 ? Un krach immobilier pourrait-il remplacer la crise que nous traversons ?

La note de conjoncture de la FNAIM précise que l’année 2023 s’est terminée avec un record historique de baisses des ventes dans l’ancien de –22 % sur un an, avec un volume total de 865 000 ventes.

Cette tendance devrait se poursuivre sur 2024 avec en prévision une baisse complémentaire de 10 %.

Le marché de ventes de logements neufs s’est également effondré depuis 18 mois, atteignant ainsi son plus bas niveau depuis 1995.

D’après la FNAIM, le marché n’est ni bloqué ni face à un krach, mais est fortement ralenti.

Cette chute des ventes entraîne-t-elle une chute des prix de l’immobilier ?

Sur un an, les prix de l’immobilier ont baissé de 1,3 % sur l’ensemble du territoire français avec beaucoup de disparités. Ce sont les zones tendues qui sont les plus touchées avec en tête Paris intra-muros qui affiche une baisse des prix de 5,6 %, passant sous la barre symbolique des 10 000 €/m².

À l’inverse, la Corse et la côte méditerranéenne, notamment les Alpes maritimes et le Var, résistent, à l’exemple de Nice où les prix ont augmenté de 2,1 % sur la même période.

Pour finir, contrairement à l’ancien, les prix des logements neufs ne baissent pas. Cela s’explique par une flambée des coûts de construction soutenue par une forte inflation depuis le début de la crise du Covid.

Ces conditions de marché sont-elles favorables aux ménages français qui souhaitent acheter ?

En effet, la baisse des prix dans l’immobilier permet un rééquilibrage qui rend progressivement le marché plus favorable aux acheteurs.

En revanche, cette baisse des prix n’est pas suffisante pour compenser l’augmentation des taux d’emprunt des ménages qui ont été multipliés par quatre depuis deux ans.

Nous mesurons néanmoins une légère baisse des taux d’emprunt en ce début d’année 2024 aux alentours de 4 % sur 25 ans.

Quelles sont les conséquences de ce ralentissement sur le secteur du bâtiment ?

En septembre 2023, nous constations une baisse de 19 % des mises en chantier sur 12 mois avec une forme de brutalité pour l’industrie de la construction. La Fédération française du bâtiment avait annoncé un recul de 8 % d’activité avec en prévision la suppression de 150 000 emplois d’ici à 2025.

Quels sont les impacts sur l’économie de notre pays ?

Vous connaissez l’adage : quand le bâtiment va, tout va.

Avec une part de 7 % du PIB, le secteur de la construction pèse lourdement dans l’économie de notre pays. D’autant que la particularité de cette industrie est qu’elle produit exclusivement sur notre territoire. Elle draine par conséquent une grande quantité d’emplois en France.

Malheureusement, la crise actuelle va s’installer durablement, car il existe beaucoup d’inertie dans cette profession.

Par exemple, entre le moment où nous déposons un permis de construire pour un programme et la livraison des logements, il se passe en moyenne 3 ans. Lorsque la machine est grippée, il est par conséquent très long de la relancer à plein régime.

Avons-nous encore besoin de construire autant de logements neufs ?

C’est une véritable question de fond. Certains estiment que le besoin en logements neufs est de 450 000 unités chaque année. À ce rythme, nous aurons construit presque 12 millions de logements neufs en 2050. Or, en analysant les données démographiques de l’INSEE, nous estimons que l’accroissement de la population sur la même période sera seulement de 6 millions d’individus, créant un énorme décalage entre l’offre et la demande.

Nous devons également tenir compte de la réglementation fixant l’objectif « zéro artificialisation nette » des sols qui va stopper l’étalement urbain de nos villes.

Je pense que le secteur du bâtiment rentre dans une mutation profonde. L’avenir appartient à la rénovation et à la réhabilitation de notre parc immobilier qui va progressivement marginaliser le secteur de la construction neuve.

Ressources complémentaires :

Guillaume MILLO
Expert en rénovation de bâtiments anciens
Auteur – Chroniqueur radio
LinkedIn: linkedin.com/in/guillaume-millo