Immobilier neuf : La crise du siècle ?

Le gouvernement a annoncé, le 5 juin 2023, un nouveau plan pour répondre à la crise du logement neuf en France. Les professionnels ont lancé de nombreux appels au gouvernement et toute la profession est très inquiète pour les mois et les années à venir.

Nous allons aujourd’hui décrypter les raisons de cette crise majeure que nous traversons et voir si les mesures annoncées seront suffisantes.

D’abord, pour comprendre la crise actuelle du logement neuf, il est important de la contextualiser.

Depuis les 40 dernières années, le taux de renouvellement du parc immobilier français est d’environ 1 % par an. En 2022, par exemple, nous avons construit 370 000 logements neufs pour un parc existant de 36 millions de logements.

Pourquoi la France a-t-elle un taux de renouvellement constant depuis 40 ans ?

À la sortie de la Seconde Guerre mondiale en 1945, la France est en ruine et on estime qu’il manque 4 millions de logements, soit 20 % du parc immobilier. L’État décide alors de lancer un grand plan de reconstruction de la France avec un objectif de bâtir 240 000 logements neufs par an. C’est à cette période que le mouvement HLM (Habitations à Loyers Modérés) apparu au début du 19^e siècle prend de l’ampleur et va permettre d’accélérer le processus de reconstruction.

Quelle est l’importance du secteur de l’immobilier dans l’économie de la France aujourd’hui ?

Vous connaissez bien l’adage : quand le bâtiment va, tout va ! L’après-guerre a structuré l’économie française autour de l’immobilier. Nous avons industrialisé massivement le domaine de la construction qui est réellement le sang de notre économie. Si ce secteur s’arrête brutalement, l’économie du pays s’effondre. On estime que la part de l’immobilier dans le PIB français est d’environ 11 % et représente plus de 2 millions d’emplois.

Quelles sont les raisons de la crise actuelle du logement neuf ?

Il existe plusieurs phénomènes combinés :

D’abord, une hausse des prix fulgurante depuis le début de l’année 2020. Par exemple, sur l’ensemble des projets que je suis actuellement avec mon entreprise REHEARTH, j’ai comparé les prix de décembre 2019, moment où est apparue la COVID, et les prix en mai 2023. Le constat est sans appel ! Les coûts de construction tous corps de métier confondus ont augmenté de 21 % en moyenne.

Le vrai problème est la répercussion de cette hausse sur le consommateur qui, lui, n’a pas augmenté son pouvoir d’achat de plus de 20 % en 3 ans. On note d’ailleurs que, au premier trimestre 2023, les ventes totales de logements neufs ont reculé de 25 % par rapport au dernier trimestre 2022.

Mais la crise actuelle est avant tout une crise du crédit. Les différents plans de relance depuis la COVID à coup de plusieurs centaines de milliards d’euros ont augmenté la masse monétaire entraînant une forte inflation. La seule réponse de la banque centrale aujourd’hui est d’augmenter les taux d’intérêt, ce qui grippe les secteurs de l’investissement et particulièrement celui de l’immobilier.

Quelles sont les principales mesures annoncées par l’État ?

Parmi les mesures présentées par Élisabeth Borne le 5 juin, nous retenons surtout :

• Le retrait controversé du dispositif Pinel ;
• On note également un plan d’urgence pour le rachat par la Caisse des dépôts et Action logement de près de 50 000 logements neufs aux promoteurs qui n’ont pas réussi à les vendre ;
• Ou encore le maintien de la mensualisation du taux d’usure pour permettre d’éviter un blocage des prêts des particuliers.

Ces mesures seront-elles suffisantes pour sortir de la crise ?

Je pense que la crise du logement neuf que nous traversons est plus profonde. À la sortie de la Seconde Guerre mondiale, il y avait un vrai besoin en logements neufs pour reconstruire un pays en ruine, mais aussi pour répondre à une forte augmentation de la population durant la période du baby-boom.

Certaines estimations de l’INSEE montrent que la population française n’augmentera que de 7 millions d’individus à l’horizon 2050. Si nous souhaitons continuer à construire 370 000 logements neufs par an, nous aurons construit 10 millions d’unités sur la même période. On s’aperçoit clairement d’un décalage entre l’offre et la demande dans les deux prochaines décennies.

Selon moi, l’avenir appartient à la rénovation de notre parc immobilier existant. Peut-être que le secteur de la construction neuve doit se réinventer pour basculer massivement vers le secteur de la rénovation. Privilégier la rénovation performante à la construction neuve, c’est une nécessité pour protéger les ressources de notre planète et diminuer nos consommations d’énergie, mais c’est aussi peut-être un enjeu de civilisation.

Guillaume MILLO
Expert en rénovation de bâtiments anciens
Auteur – Chroniqueur radio
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